房地产市场正在从增量开发转向存量更新。2024年，全国房地产开发投资为10.03万亿元，2025年降至8.28万亿元;同期，新建商品房销售面积由9.74亿平方米降至8.81亿平方米，而二手房交易网签面积从7.18亿平方米升至7.37亿平方米。市场结构的变化，使老旧空间改造、公共设施提升和存量资产运营成为行业新的重要场景。
2024年，全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，28个城市设立城市更新基金，总规模约4550亿元。2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，涉及499万户居民;2026年，中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，超长期特别国债安排1600亿元支持城市地下管网建设改造。城市更新正由局部试点走向规模化推进。
近日，《2026胡润智榜·大中华区卓越法律服务指南(房地产与建设工程)》正式发布。江苏益友天元律师事务所潘晓辉、北京德恒(深圳)律师事务所赖轶峰、北京盈科(重庆)律师事务所杨家学均入选本届榜单。几位律师的业务方向覆盖城市更新模式设计、存量项目盘活、更新政策研究和公共建设项目管理等不同环节。
更新模式从建设投入转向长期运营
城市更新项目通常投资规模较大、建设周期较长，仅依靠建设投入难以解决后续运营问题。政府、国有企业、社会资本和专业运营机构之间，需要建立更加清晰的合作机制。
2025年，国家发展改革委进一步规范政府和社会资本合作新机制，要求相关项目明确政府投资支持的资金来源、支持方式及额度上限，同时鼓励通过技术、管理和商业模式创新降低建设及运营成本。
入选本届榜单的潘晓辉律师长期关注城市更新、基础设施和政府与社会资本合作项目。在某跨区域共建开发区城市更新项目中，其参与设计了授权、建设、运营相衔接的实施机制，将资源整合、项目建设和后续运营纳入同一框架，明确政府与实施主体之间的授权边界、投资责任和运营安排。
EOD模式也在发生变化。2025年2月，生态环境部明确EOD由试点培育指导逐步转向地方自主推动。在某生态环境导向开发项目中，潘晓辉律师围绕产业收益与生态治理、项目资产安排及后续退出路径提供专项服务，帮助项目在生态目标、产业导入和长期运营之间建立连接。
存量项目盘活更加依赖系统方案
城市更新进入存量阶段后，部分项目同时涉及土地、建设、资金、安置和后续经营等多方面事项。仅处理某个合同或单一环节，往往难以推动整体进程。
赖轶峰律师长期参与华南地区城市更新和存量项目盘活工作。在某项目服务中，其团队优先梳理项目既有的资产和合作关系，再根据不同参与方的责任与目标，研究权益收购、结构化合作、服务信托等多种路径。
这样的服务方式不以单点事项为中心，而是将原有权益安排、新投资方进入、项目建设和后续运营放入同一决策框架，帮助参与方比较不同方案的实施条件，寻找兼顾项目推进与资产安全的整体路径。
城中村改造尤其需要这种系统思维。2024年，城中村改造扩围至300多个城市，实施项目约1790个，惠及居民136.7万户。随着改造规模扩大，政府、国有企业、村集体、居民和市场主体之间如何形成稳定协同，将直接影响项目的实施效率。
公共建设重视责任边界和政策衔接
保障性住房和公共建设项目是城市更新的重要组成部分。2025年上半年，全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间);2026年前4个月，全国已开工保障性住房项目226个，总规模约22.87万套。
公共建设项目通常涉及建设单位、代建机构、设计单位、施工单位和使用单位等多个主体。项目初期如果缺少清晰安排，建设过程中的事项容易在多个主体之间反复流转。
杨家学律师在房地产与建设工程领域拥有三十余年实践经验，并长期关注城市更新政策和项目实施。其持续参与相关研究与行业交流，重点观察土地利用、存量资产、建设管理和公共空间运营之间的衔接。随着各地城市更新制度逐步建立，政策研究和模式比较正在成为专业服务的重要组成部分。
未来，城市更新的评价标准将不只是完成多少投资、建设多少项目，也将更加关注公共服务质量、居民使用体验和资产运营效率。如何把政策目标、项目实施与长期管理结合起来，将成为城市更新下一阶段的重要课题。 责任编辑：建德
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