法治瞭望(通讯员 克日木拉·艾木杜拉)近日，新疆泽普县人民法院审理了一起因房屋未及时过户，交易流程不合格引发的纠纷，案件中买方沙某不仅未能顺利办理贷款，诉讼维权也未获支持。这起案件暴露出的法律风险，值得每一位房屋交易者警惕。
【案件回顾】省事交易，最终得不偿失
2019年，阿某从庞某处购得商品房一套，却未办理不动产权过户登记。2024年2月，阿某将该房屋以33万元价格卖给沙某，合同载明房屋登记在庞某名下，沙某支付1万元定金后入住，双方约定剩余款项通过住房公积金支付。同年3月，为办理过户，沙某又与庞某之子张某签订了一份与原合同内容一致的商品房买卖合同，并缴纳契税办理了不动产权证。然而，沙某办理公积金贷款时，因交易涉嫌避税被拒。最终，沙某腾退房屋并诉至法院，请求确认合同无效、撤销产权登记，我院依法驳回其诉讼请求。
【法官释法】三个关键法律要点需明确
1.未过户房屋易产生纠纷，物权变动以登记为准
根据我国法律规定，不动产物权变动实行登记生效主义，仅签订买卖合同未办理过户登记，买受人无法取得房屋所有权。本案中，阿某虽与庞某签订合同，但未过户，因此并非法律意义上的房屋所有权人。这种“先买后卖未过户”的操作，极易引发权属争议，也为后续交易埋下风险隐患。
2.自愿签订的合法合同受保护，避税风险自担
法院审理查明，沙某与张某均为完全民事行为能力人，双方自愿签订的商品房买卖合同合法有效，沙某据此完成登记取得所有权，其主张合同无效缺乏法律依据。需特别提醒的是，为避税而设计的特殊交易流程不受法律保护，不仅可能导致贷款申请被拒，还可能面临税务机关的处罚，甚至涉嫌刑事犯罪。
3.产权登记书行政行为，维权需走法定程序
不动产登记是不动产登记机构作出的行政行为，若对登记结果有异议，应依法提起行政诉讼。本案中，沙某在民事诉讼中主张撤销产权登记，超出了民事诉讼受案范围，故其该项诉讼请求未获支持。
【法官提醒】房屋交易务必坚持三个原则
及时过户不拖延：购房后务必尽快办理不动产权过户登记，这是确认房屋权属、防范“一房多卖”或原房主债务迁移等风险的关键。
交易流程守合规：切勿为避税、图省事设计“特殊流程”，更不要签订“阴阳合同”，这类行为不仅可能导致交易目的落空，还需承担税务处罚等法律责任。
维权路径选正确：对产权登记有异议需通过行政诉讼解决，合同纠纷则适用民事诉讼程序，明确诉求性质才能依法维权。
房屋交易涉及重大财产权益，每一步操作都应严守法律规定。若遇法律疑问，及时咨询专业人士，避免因程序瑕疵或心存侥幸蒙受损失。 责任编辑：王生志
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